金沙洲江景大盘——恒大·御景半岛
社会1-昨日有超过3万人到售楼现场参观选购，而成龙、范冰冰还各自购置了一套别墅单位。李东元摄
昨日，金沙洲江景大盘——恒大·御景半岛正式公开发售，国际巨星成龙、范冰冰以及香港英皇娱乐集团一众明星到场助威，吸引了大批市民到场参观。据恒大有关负责人介绍，昨天中午12时楼盘正式公开发售后，当天下午3时恒大·御景半岛的销售额已经超过3亿元，成为今年国庆黄金周期间广州楼市的焦点。
首创“海陆空”联动看楼
据了解，为了迎接恒大·御景半岛昨天的盛大开盘，恒大不惜重金发动促销总攻，首创“海陆空”立体化联动看楼，更邀请国际巨星成龙、范冰冰及英皇娱乐一众明星到场助威。
昨天早上8时许，不少市民已经到达售楼现场，到上午10时左右更出现人山人海的局面。据不完全统计，当天到场人数超过3万人。
记者在现场看到，昨日的活动围绕珠江、恒大·御景半岛和明星互动三个环节开展，通过“珠江看半岛”、“半岛看珠江”、“天空之城”和“明星互动”等环节穿插进行。，恒大斥资千万购置的17米长“aicon”号游艇停泊在社区码头，楼盘更出动6艘豪华游艇从广州天字码头往返社区私家码头接送客户沿江岸观光看楼，并围绕楼盘2.8公里长的江岸线巡回观光，在江畔举行盛大的“莱茵游艇会”。在御景半岛上空，7艘大型飞艇呼啸盘旋，气势磅礴。热气球、直升机搭载客户亲临高空，鸟瞰玉带般的珠江和半月型社区。上午11时，载有国际巨星成龙、范冰冰的宾利房车到达现场，现场气氛达到沸点。随后，香港英皇艺人进行大型演出。
成龙、范冰冰及英皇娱乐集团主席杨受成参加开盘典礼后，在恒大地产董事局主席许家印的陪同下参观了销售现场，并各购置了一套别墅单位，成为恒大·御景半岛的首批业主。
半天销售额超过3亿元
据了解，恒大·御景半岛开盘首推的百余套一线临江临湖独立别墅和联排别墅，户型面积为230～700平方米。其中，联排别墅售价达到每平方米2万元以上，而独立别墅售价更高达每平方米3万元以上。，该项目在开盘期间还推出千余套江景高层单位，主打户型面积97～308平方米，销售价格为1.3万～1.5万元，并随楼赠送3000～4000元/平方米的装修。这对江景楼盘动辄每平方米两三万元的广州楼市来说，这一价格无疑极具吸引力。
记者在现场看到，当天中午12时正式开售之前，销售中心门外已有上千市民排队等候购买。据恒大有关负责人透露，当天下午3时左右，该项目的销售额已经超过3亿元。现场购楼者表示，虽然目前只能看到恒大·御景半岛的雏形，但对这一项目的优美环境以及长达2.8公里的江岸线非常满意，购买这样的产品，无论以后是用作投资还是自住，都是不错的选择。
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恒大·御景半岛被定位为“中国第一江景豪宅”，项目位于南海里水，紧接广州金沙洲大型居住核心区。该项目规划用地面积50余万平方米，总建筑面积近百万平方米，是广州西海岸唯一大规模城市别墅豪宅项目。项目东面临江沿江岸长达2.8公里，可眺望羊城八景“石门返照”，项目地理位置优越，自然景观资源得天独厚。除拥有2.8公里私家岛岸江景外，内部园林更具有皇家风范，包括五大内湖、六大景观园林和七大主题广场。
在配套上，恒大·御景半岛将建有国际超5星级标准的金碧国际大酒店，建成后将成为汇集中国富豪、企业领袖的商务会议、度假休闲娱乐中心，目前已引进广州花园酒店进行管理，另配套有豪华会所、两所省重点幼儿园、华师附小、大型商业街、私家游艇码头等。
恒大许家印不是一个人在欠帐。2021年后半年迄今，恒大许家印胞兄许家钦具体操控的广州雅旭装饰工程有限公司（下称广州雅旭），涉及到超出600起金额不一的商业承兑、借款及工程施工纠纷案件，被国内各地的承包商状告法院。
工商登记信息表明，许家钦是广州雅旭的控股股东，占股为80%，20%股权的持有人许火健是广州恒大实业集团的管理层，该公司的法定代表人是恒大许家印的老婆丁玉梅。
另有消息公布，许家钦曾于2019年1月亮相聚台岗村，美食爸爸许贤高的丧事，据本地群众表露，每一年清明时节全是由其大哥许家钦回家祭扫。陈家的坟墓已变成聚台岗村的一处「景区」，假如想进来参观考察，务必经村委会与陈家人批准后才能进到，不然只有在公墓外远观。陈家还专业聘用两位保安人员承担公墓照护。
与注重场面的恒大许家印对比，许家钦不张扬秘密，罕见在公共场合出面的记录。2017年5月，许家钦参加恒大足球学校太康分校签字仪式，被冠于太康籍在粤创业者的头衔。其户下实控企业仅有广州雅旭一家，先前承揽了西安、包头、广州等全国各地多地广州恒大工程的装饰装修工程项目，现如今变成碾过诸多承包商「多诺米骨牌」的招牌。
公布材料表明，广州雅旭创立于2002年，在恒大集团开创后的第6年开张，几个与雅旭协作过的承包商对36氪表明，广州雅旭是恒大集团房地产业务流程的关键承包单位之一，在装饰装修工程项目上，许家钦事实上是较大的总承包。
工商注册及公布的起诉记录表明，广州雅旭诉讼记录达到670条，在其中超出600条有做为被告方，87%的诉讼案全是2021年8月即恒大集团爆雷以后产生，全新一则相关单据纠纷案件起诉的开庭时间，早已排到了2022年7月22日。
2018年12月，才满60岁的恒大许家印荣归故里，来访坐落于周口市太康县高贤乡的聚台岗村，同行业的人包含其老婆丁玉梅、爸爸许贤高及其胞兄许家钦。
那时候实地拍照的小视频表明，载着恒大许家印一行人的商运输队，穿行在农村街道社区上。群众排长队与恒大许家印握手，群体里也有人喊「别挤」。聚台岗村那时候一共1050户，恒大许家印给每家发过3000元大红包。一次回乡，豪撒超出300万的现钱。
恒大许家印近期一次参加公布主题活动是在4月21日广州恒大中心，恒驰5车辆现身，他坐进主驾驶室，感受AI播歌的作用，点了一首电视连续剧《汉武大帝》的主题歌《等待》「明知道光辉，之后是黯淡，仍希望着把一切从头来过」。
关于许家印要求恒大俩月卖两千亿这件事，我是这样看的，这说明楼市的价格继续坚挺不会持续太长时间了。据悉，此次恒大的营销策略是七折左右，而且在优惠的基础上还会有九六折的签批，打折力度之大，可以用震惊来形容。可以这样来看，一套原本一百多万的房子，在打折过后，仅仅需要六十万左右就可以买到，这样的价格相信有很多人一定会心动不已。恒大此次强势营销主要是为了即将到来的黄金季节，金九银十。
恒大此次不惜成本和代价要卖二千亿的背后，其实也是一种清盘，恒大此次优惠力度非常大，背后一定预示着什么，到底是一如既往的营销套路，还是楼市真的要出现拐点，现在还未曾得知。，也许是恒大的资金链出现了问题，为了救市不得已才低价抛售，也是非常有可能的。
纵然不是恒大的资金链出现了问题，也许是恒大因为各项调控楼市的政策，倍感压力。对于房地产目前已经出台了强有力的政策来调控，而房地产行业垫资非常严重，大部分都是银行贷款来进行的。在这种情况下，面临着借贷到期，很多地产商会对房产进行抛售，以便来应对资金压力。回笼资金，也许是此次恒大大手笔降价的主要原因。，许家印在造车上面非常有兴趣，也许是为了抽调资金去支持造车行业，也未可知。
恒大打折的消息在网上曝光后，很多网友纷纷表示，虽然力度非常大，还是要小心不要被套路。毕竟恒大也不是第一次低价卖房了，后来都证实是在炒作。不过恒大降价，也是一个信号，未来楼市真的会和大葱一般廉价，到时候买房就不再是年轻人的一座大山。
说明恒大七折销售楼盘的营销策略非常成功，目前很多大城市房子仍然比较紧俏，比较刚需，老百姓买房的意愿比较强烈，受房价高的原因，很多人望而却步，恒大正式抓住了这个契机，用打折促销的方式吸引到了购房者，成功地实现了销售房屋的大放收。
说明恒大七折销售楼盘的营销策略非常成功，目前很多大城市房子仍然比较紧俏，比较刚需，老百姓买房的意愿比较强烈，受房价高的原因，很多人望而却步，恒大正式抓住了这个契机，用打折促销的方式吸引到了购房者，成功地实现了销售房屋的大放收。说明恒大七折销售楼盘的营销策略非常成功，目前很多大城市房子仍然比较紧俏，比较刚需，老百姓买房的意愿比较强烈，受房价高的原因，很多人望而却步，恒大正式抓住了这个契机，用打折促销的方式吸引到了购房者，成功地实现了销售房屋的大放收。说明恒大七折销售楼盘的营销策略非常成功，目前很多大城市房子仍然比较紧俏，比较刚需，老百姓买房的意愿比较强烈，受房价高的原因，很多人望而却步，恒大正式抓住了这个契机，用打折促销的方式吸引到了购房者，成功地实现了销售房屋的大放收。说明恒大七折销售楼盘的营销策略非常成功，目前很多大城市房子仍然比较紧俏，比较刚需，老百姓买房的意愿比较强烈，受房价高的原因，很多人望而却步，恒大正式抓住了这个契机，用打折促销的方式吸引到了购房者，成功地实现了销售房屋的大放收。说明恒大七折销售楼盘的营销策略非常成功，目前很多大城市房子仍然比较紧俏，比较刚需，老百姓买房的意愿比较强烈，受房价高的原因，很多人望而却步，恒大正式抓住了这个契机，用打折促销的方式吸引到了购房者，成功地实现了销售房屋的大放收。
微博实名认证标识、署名为“港怂萨沙”（中国基石资本私募基金创始人夏萨沙）的网友在微博上曝料，“范冰冰怀孕了，是恒大集团许家印的。”这条微博引起众多网友关注转发。随后，“港怂萨沙”发文，称“这两个人我得罪不起，可能马上就会被删了”，果然此两篇博文很快被删除。
微博虽然删除了，但网友纷纷表示，加v的人说的话，应该有可信度。
随后，很多网站都纷纷发布了一条新闻范冰冰被爆已怀孕，孩子父亲疑为中国首富许家印。这个消息是否属实，目前并没有得到证实。那么，范冰冰被爆已怀上中国首富许家印的孩子靠谱吗？
个人认为这则消息并不可靠。相反，这样的八卦消息似乎让人有炒作的嫌疑。
前不久，看到一则消息称，前中国首富许家印旗下位于广东清远的大型旅游项目启动时，他透露恒大经纪公司已和范冰冰工作室等机构建立合作，剑指中国规模最大、专业实力最强的文化经纪公司。而从许家印一开始就选择话题女王范冰冰的工作室投资，就可以看出他投资文化产业的思路，依然是从谋求眼球经济出发。
个人认为，或许，这一话题的出炉就是为这样一个借投资搭关系的炒作。首富与首席话题女星的联合，注定会引起话题不断，这也许是许家印的初衷之一。但如何把这两者有机地联系到一起呢？毫无疑问，怀孕是最劲爆的话题。也是最吸引人眼球的话题。
但要想把这样一个话题抛出来，必须要找一个有一定可信度的人，那么，加V的微博自然是首选。于是就有了我们开头看到的一幕。
很稀奇吗？这是金宝学圻家印里家印的产业
如夫人到场捧场嘛，恒大好多楼盘她都去站台了
对大多数房企来说，2020年半年多以来，是个异常煎熬的过程。
整个地产行业降速换挡，又遇上疫情一个浪头打来。对大房企来说是自身实力大考，对中小房企来说，无异于绞肉机。
机构数据显示，上半年受疫情影响，全国房地产销售金额 同比减少5.4% ， 商品房销售面积 同比减少8.4% 。具体到房企来看
虽然在5、6月份伴随疫情趋于稳定，房企迎来了一波积压需求的释放，但纵观全年，如何补上被疫情砸出的一个 “深坑” ，成为了压在每家房企心头沉甸甸的势头。
时间转眼间来到九月，这也就意味着， 留给房企营销一个窗口期已经来了。
其实， “金九银十” 是各大房企营销造势的造出的一个梗。
9、10两月气候适宜，人们乐于选择外出，赶上中秋国庆两大假期，也又利于诱发消费行为。加上9月往往也进入了示范区园林效果的最佳展示期。
正因如此，9月、10月对于房企来说是清理库存、回笼资金以及冲刺销售业绩的最重要时机，甚至有的房企会把一年的冲刺都押宝在金九银十。
但近年来，地产热度退坡，金九银十的效应越来越弱，甚至 “铜九铁十” 取代之势。尤其今年的特殊情况下，料定楼市“金九银十”的热度将大不如往年。
但经历了上半年的积压之后，几乎所有房企都将今年的金九银十当做了宣泄口。更何况，每个人都清楚，形势正在迫使房企不得不提前准备 “过冬棉衣” 。
换句话说，哪家房企能抢到这个黄金节点，谁就能撬动2020年的销售，甚至盘活整个集团今年的僵局。
正因如此，每年的金九银十，也是房企促销优惠的激烈搏杀。
既是搏杀，自然先下手为强。
9月刚开局， 恒大 一入 往常，再度抢先出手了 ，将房企之间的价格战直接推向了白热化。
01
恒大“七折卖楼”背后的7大看点
几天前的深夜，在突然召集的一场内部会议中，中国恒大主席许家印宣布了恒大即将执行的价格策略
七折卖楼！
与这个策略相匹配的还有一系列的政策配套，主要的要点有以下几处
①恒大“金九银十”两个月，单月销售额都要冲刺 1000亿 ，两个月 完成2000亿目标 ；
②恒大全国楼盘 全线7折 ；
③恒大总部和地区公司部门负责人以上， 领导均额外有96折的签批权限 ；
④要确保 40多个 新项目如期开盘；
⑤客户 2000元 网上认购，抵线下 20000元 房款；
⑥根据每栋楼宇的去化率给予额外折扣，最高再享 88折 ；
⑦全国所有楼盘每天推出 10套 特价房源，给予额外 97折 ；
⑧新购房客户 免收三年物业管理费 。
这些政策冲击性相当大，看后有几点感受
①许老板亲自组织召开了这次营销策略会议，亲自督战，不难看出恒大打价格战的决心；
②恒大计划 2个月销售千亿 ，这个目标到底有多大？要知道， 历史 上从未有房企实现过单月销售千亿。如果恒大按目标达成计划，这家房企又会创造一项 历史 —— 单月销售破千亿的房企 ；
③恒大的2000亿销售目标，意味着要在去年的高基数上 增长15% 才能达到，如果考虑到今年房地产市场受到疫情冲击与调控收紧的影响，这个难度堪称是史诗级的；
④但如果恒大能完成这个不可能的任务，则意味着恒大将 提前完成全年6500亿 销售目标，实现8000亿销售的内控销售目标也有了更大的底气。
⑤但在达成这个目标之前，恒大已经创下了 历史 记录， 7折购房 这样的折扣力度，堪称史无前例；
⑥不妨算一笔账，一套 原价100万 的恒大房子，如果享受上述所有折扣优惠，现在购买 只需要58万左右 ；
⑦据了解，配合这次恒大“7折卖楼”的政策，还有恒大的 “全民营销策略” ——通过“恒房通”APP，每推荐他人成功成交一套恒大房，能获得总房价最高 3.5% 的佣金回报。
恒大的这步棋厉害之处在于，表面上是牺牲一定利润抓住市场，实则是为其他房企抛出了这样的一个问题 敢不敢接下这个价格战的挑战？
如果接，企业有没有这个实力敢打消耗战？如果不接，自己的客户问起来该怎么办？相信恒大的“7折卖房”打出去后，最焦虑的是其他房企。
而对于恒大自身来说，行业大环境如此，每去化一点库存，自己的安全边界便会厚一分。
毕竟谁不想提前囤积点粮草“过冬”呢？
02
两年来7次打折促销
恒大为什么？
恒大作为行业龙头，他的一举一动总是被视为行业的风向标。
恒大的这一次降价，不少人视之为行业利空的信号。但如果了解恒大会发现，这样的“暴力打折”，几乎是恒大的标签。
盘点可以发现，自2018年以来，恒大已经先后执行了至少 7次 公开打折促销。
为什么恒大屡屡采用这种“暴力式打折”的方式呢？从以下几个方面可以看得出
①，得益于这种打折促销的效果立竿见影。
今年2月恒大率先实施“网上销售”，并以较大的折扣让利推动销售大幅增长。
上半年，恒大实现 销售3488亿 ，同比增长24%，销售回款3120亿，同比大增67%， 回款率89.4% ，各项数据均创 历史 新高。
，过往两年的春节前后和金九银十期 间公司均推出了相关的促销活动，这次的七折卖楼，也可以视作是恒大常规的营销手段。
②，支撑降价的永远是成本空间。
事实上，恒大屡次 “暴力式打折” ，最核心的支撑点还是恒大优质土储和行业最低楼面价。
财报显示，恒大目前住宅土地储备总计 2.4亿平方米 ， 平均楼面地价2121元/平方米 ，项目总数817个。
Top10房企中无论规模还是成本，几乎没有一家的土储能和恒大匹敌。
而事实上，恒大土储的成本有可能比目前的公开数据更便宜，因为恒大拥有大量的城市更新项目，还没有被纳入到土储中。
正是得益于庞大的土地规模，平均到每一个项目上都是大项目。这就必须要提到恒大的 “大盘思路” 。
大项目有什么好处呢？当一期开发完了以后，二期三期随着配套设施的完善，其楼面价是锁定的，销售价格是增长的，建筑成本略微增长，销售价格一路走高，利润就高了。
③，恒大强费效管控也提高了产品利润幅度。
在提升产品品质的前提下，通过 统一规划、统一招标、统一配送 的标准化运营模式，恒大既确保了产品的高性价比，也实现成本的大幅下降，提高利润幅度。
恒大总裁夏海钧曾提到，恒大是地产标准化领导者，从产品原材料的选择到大规模降低工程成本造价，这其中创造了有效的利润空间。
④，恒大的产品定位和销售渠道变革适配。
恒大总裁夏海钧提到过， 恒大户型97%面向中国刚性需求市场，且今年上半年恒大82%销售业绩来自网上。
在这种走 “民生地产” 路线，网销渠道的产品，制定价格策略势必围绕“老百姓买得起”这个核心， 降价让利是最适合的营销手段 。
03
高回款永远是最稳定的内生发动机
2020年大部分企业认为市场将呈现 “前低后高”、“量价整体平稳” 的走势。
“如果说今年楼市的上半场主题是疫情冲击下的自救，那么下半场的主题就是金九银十的血拼”。
尤其是，近期市场调控仍在持续收紧深圳、杭州等城市限购力度加大、融资设“三道红线”突然降下，房企面临销售及融资的双重压力。
不论如何，那个看胆略、押机遇的时代一去不返，是否拿出诚意让利，真正接受房地产行业进入微利时代这个现实，在这个问题上，要看谁心态转变的更快一些。
从这个角度来说，恒大此次七折卖楼的做法，也贯彻了其说干就干，从不拖泥带水的一贯的风格。
毕竟对每个房企来说，高回款永远都是企业最稳定的内生发动机。
这一系列举措背后，体现的是企业的决断力。当前市场瞬息万变，危机时刻应对变化的能力，无疑就是企业最核心的竞争力。
“折扣促销”一直是恒大最独特的“标签”。为了显示出抢占房地产市场的决心，恒大集团董事会主席徐家印于9月6日晚上亲自主持了集团营销会议，并宣布从9月7日至10月8日，恒大全国楼盘全线7折。许家印终于放大招了，恒大“全国七折卖房”，传递什么信号？
多年来，“金九银十”一直是大型房地产公司实现年销售额的主要机会。为了取得成功，恒大提供了历史上最强劲的30％的全国性房地产折扣政策。，它还引入了多个额外折扣，例如以20000在线销售2000套房屋，最高价格降低了12％。恒大的国家级物业可享受30％的折扣，覆盖全国至少600处物业。
8月31日，中国恒大地产（03333，HK）公布2020年上半年业绩，实现营业收入2666亿元，同比增长17.5％;实现净利润148亿元，同比下降46％。，就环比而言，恒大今年上半年的净利润比去年下半年增长了约1.3倍。在销售方面，恒大今年2月率先实施了“在线销售”，创建了在线和离线结合的闭环模型。
住房和城乡建设部与中央银行召开专题房地产企业座谈会，制定重点房地产企业的资本监管和融资管理规则，明确了“三大红线”，以收紧房地产开发商的融资。这意味着未来房地产公司计息债务的增长将进一步受到限制。 “三红线”具体是指（一）扣除预收款后的资产负债率大于70％； （二）净负债率大于100％；（三）现金短期负债比率小于1倍。
华创证券认为，计息债务的减少取决于房地产公司自身现金流的改善，偿债规模可以超过新的规模。对于长期依赖杠杆的房地产公司而言，短期内解决债务更加困难。，在现阶段，房地产公司可能更倾向于债务的库存管理。对于恒大而言，在内部寻求新的动力并大力追求具有高客户回报率的增长道路，因为其核心战略是高回报模式。
